Подготовка участка под строительство

Покупка земли под ИЖС: как всё сделать правильно?

Покупка участка для строительства жилого дома связана со множеством рисков. Разбираемся, в чём особенность земли под ИЖС и как заключить сделку без негативных последствий в виде невозможности застройки и согласования проектов с местными органами.

Назначение земли

Земля под индивидуальное жилое строительство (ИЖС) – участок в черте города или дачных хозяйств, у которого одно назначение: капитальное строительство дома для проживания. У такой земли должен быть свой кадастровый номер, а в выписке ЕГРН в разделе «вид разрешённого использования»‎ должно стоять: «ИЖС»‎.

На таком участке разрешается:

  • построить трёхэтажный дом до 1500 м² (дом до 500 м² строится с уведомлением местных органов власти, а более 500 – с получением разрешения);
  • вести садовое или огородное хозяйство;
  • жить и регистрироваться одной семьёй;
  • пристраивать бани, бытовки, теплицы, гаражи без разрешений местных органов, но с соблюдением определённой законом дистанции от дороги, жилых помещений.

Как купить участок?

Существует два основных способа покупки земли для ИЖС: оформление договора купли-продажи с частным собственником либо с местной администрацией. В роли собственника может выступать физлицо или организация (к примеру, владелец коттеджного посёлка).

При покупке земли под ИЖС у собственника:

  • Изучите полный пакет документов на земельный участок (выписку ЕГРН, межевое дело, планы по застройке территории и пр.).
  • Пообщайтесь с соседями и узнайте нет ли судебных споров о границах и какова история участка (как часто он перепродавался в прошлом, нет ли сервитутов и пр.).
  • Проверьте действительность информации самостоятельно заказав выписку из ЕГРН через сайт rosreestr-info.ru.
  • Убедитесь, что границы участка определены правильно и совпадают с указанными в документах.
  • Если всё в порядке, передавайте задаток и заключайте предварительный договор купли-продажи.

Основной договор купли-продажи лучше оформлять у нотариуса, хотя закон и не требует этого для всех сделок. Дополнительно нотариус ещё раз проверит все сведения из реестра и наличие ограничений на сделку.

После этого переход прав регистрируется в Росреестре, а покупатель передаёт оставшуюся часть денег. Финал сделки: оформление акта приёма-передачи земли.

Сделки с государством проходят по более сложной схеме, в особенности если участок неузаконенный и не имеет своего кадастрового номера.

Покупатель платит только за нотариальное оформление сделки (от 3-10 тыс. руб.) и регистрацию перехода прав собственности в реестре (госпошлина 2 тыс. руб.). В его расходы также входят комиссионные риэлтору, которые могут забирать до 3-5% стоимости участка. Налог с продажи (13%) оплачивает только продавец, получивший доход.

Риски сделок с землёй

Купить землю для ИЖС может гражданин России или иностранец (кроме приграничных территорий). Но существуют и ограничения, предусмотренные Земельным кодексом. Связаны они с лесными и природоохранными зонами, и с сервитутами – ограниченным правом на пользование землёй, например, в связи с проложенными коммуникациями или другими объектами.

К примеру, по участку могут проходить важные для области трубопроводы. Это означает, что хозяин должен обеспечить доступ служб к коммуникациям и не вправе строить в этом секторе ничего, что может помешать их работе. О таких нюансах нужно узнавать заранее – до оформления сделки по покупке земли для ИЖС, например, запрашивая градостроительные планы в местной администрации или изучая выписку ЕГРН.

Ограничения прав на землю могут быть бессрочными и сохраняться при переходе права собственности к другим лицам.

Сделки на рынке земли часто обжалуются в судах. Причём не только участниками, но и местными властями.

При покупке участка для ИЖС должны насторожить:

  • старые документы на землю (например, до 1998 года), не переоформленные в нужное время;
  • указание в выписке ЕГРН любого другого вида разрешённого использования кроме ИЖС;
  • обременения, например, залог банка, судебный арест в связи с поданным иском бывших собственников (проверяется через ЕГРН и путём отправки запросов в суд в районе нахождения участка);
  • наличие ЛЭП, теплосетей, узлов коммуникаций (об этом всегда делается отметка в выписке ЕГРН, как об ограничении в использовании);
  • наличие любого официально оформленного сервитута с властями или службами;
  • самовольная постройка на участке или свалка с отходами;
  • нахождение участка рядом с военным городком, санитарной территорией, в зоне с особыми условиями, рядом с государственной границей.

Все эти мелочи могут в будущем превратится в судебные дела или запреты. «Я купила земельный участок под ИЖС, а оказалось, что на нём числится теплотрасса. Строительство дома по проекту с соблюдением норм о расстоянии между сетями и жилыми домами, становится невозможным. Я вынуждена была подать иск в суд на продавца, так как он скрыл от меня этот факт, а официального сервитута оформлено не было и никаких ограничений также не зарегистрировано»‎, – рассказывает покупательница земли.

Суд установил, что продавец, несмотря на наличие документов на участок, не имел права продавать его для ИЖС, так как его назначение – блокированная жилая застройка. Покупательница ничего об этих нюансах не знала и планировала масштабное строительство отдельно стоящего здания с разными подходами.

Часто о запретах покупатели узнают уже после покупки участка и начале уведомительной процедуры с местными властями по поводу ИЖС. «Приобрёл участок под ИЖС и направил в Окружную администрацию уведомление о планируемой реконструкции дома-недостроя, который там находился. Мне пришёл отказ в связи с расположением объекта в охранной зоне электроснабжения»‎, – рассказал один из пострадавших. Он попытался добиться оформления уведомления на реконструкцию через суд, но в удовлетворении иска ему было отказано.

Всегда нужно выяснять также есть ли арендатор у дома или недостроя на участке для ИЖС, поскольку по закону он вправе пользоваться участком плюс ему принадлежит преимущественное право покупки. Если обойти его интересы, он может обратится в суд и требовать расторжения договора.

Владелец участка обязан проинформировать покупателя об ограничениях по его использованию. Но на практике информирование происходит редко, ведь это всегда влияет на цену. Если после покупки земли выяснится, что не на ней запрещено строительство, то новый собственник вправе требовать расторжения договора и возврата денег через суд.

Стремясь сэкономить покупатели также соглашаются приобрести землю с иным назначением, надеясь изменить её статус на ИЖС. Соглашаться на такие сделки стоит только юристам, специализирующимся на земельном праве. Например, земля не может быть переведена, если она находится далеко за городом и не примыкает ни к какому поселению. Может также существовать мораторий на перевод земель сельхозназначения в ИЖС, например, если в области наблюдается дефицит участков для выращивания посевов. Если все эти нюансы вам неизвестны, то лучше не рисковать и выбирать для покупки землю с возможностью жилой застройки.

Как оформить градостроительный план земельного участка: ограничения, документы и причины отказа

Схема-чертеж строительного объекта

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) отражает условия возможной застройки земельного участка, в том числе ограничения для размещения зданий, строений, сооружений. Он необходим для начала проектирования крупных объектов капитального строительства. О том, как оформить ГПЗУ, какие документы для этого понадобятся и сколько придется ждать результатов, читайте в материале портала mosreg.ru.

Что такое градостроительный план

Каска и схема строительства в Главгосстройнадзоре

Каска и схема строительства в Главгосстройнадзоре

Градостроительный план — документ, который необходимо получить до начала проектирования, строительства или реконструкции капитальных объектов на земельном участке. ГПЗУ содержит сведения о месте допустимого размещения будущего объекта капитального строительства, информацию об ограничениях использования земельного участка, в том числе:

  • если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий (охранные зоны инженерных сетей, приаэродромные территории, водоохранная зона, прибрежная защитная полоса, объект культурного наследия и др.),
  • иные сведения в соответствии с требованиями ст. 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

При этом для строительства линейных объектов (линий электропередачи, линии связи, линейно-кабельные сооружения, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие аналогичные сооружения) ГПЗУ не требуется. Требования к ним устанавливаются в документации по планировке территории.

Госуслуга по выдаче ГПЗУ в Московской области с 2017 года переведена в электронный вид.

Кто может получить услугу

Компьютер ноутбук

Подать заявление на получение ГПЗУ могут физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели, которые являются правообладателями земельных участков на территории Московской области: собственники, владеющие и пользующиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения, по договору аренды, договору субаренды.

Как получить ГПЗУ

Скриншот госуслуги

Для получения ГПЗУ можно подать электронное заявление на портале государственных и муниципальных услуг Московской области. Услуга предоставляется бесплатно.

Оформить заявление на портале госуслуг могут только зарегистрированные пользователи. Поэтому для начала необходимо пройти процедуру авторизации. После успешной регистрации среди доступных услуг нужно выбрать «Подготовку градостроительных планов земельных участков в Московской области». С 1 января 2019 года Мособлархитектура выдает градостроительные планы земельных участков, в том числе с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», «ведение садоводства», «ведение дачного хозяйства», «для индивидуального жилищного строительства».

Далее необходимо заполнить заявление и указать личные сведения:

  • ФИО, СНИЛС, адрес проживания,
  • контактную информацию,
  • статус (юридическое или физическое лицо),
  • способ получения результата услуги.

К заявлению нужно приложить следующие документы:

  • паспорт;
  • доверенность, если заявитель представляет интересы правообладателя земельного участка.

По желанию заявитель может представить:

  • выписку (сведения) из Единого государственного реестра юридических лиц (при обращении юридических лиц) или из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (при обращении индивидуальных предпринимателей); ;

На адрес электронной почты придет уведомление о регистрации заявления, как правило, на это требуется один рабочий день.

Статус рассмотрения заявления можно отслеживать в личном кабинете на портале госуслуг Московской области.

Максимальный срок оформления градостроительного плана составляет 20 рабочих дней.

Подготовка участка под строительство дома: 10 основных этапов

Когда строительство загородного дома начинается поспешно – без предварительной подготовки участка – в процессе возникают непредвиденные трудности. Часто – тяжело и очень дорого преодолеваемые. Этот этап никогда нельзя пропускать, даже если кажется, что надел земли под застройку – идеально ровный и беспроблемный.

Последствия строительства на неподготовленном участке

Чтобы охватить как можно больше аспектов и убедиться, что подготовка земли под строительство дома – необходимое мероприятие, начнем с возможных проблем. Вот с какими трудностями сталкиваются владельцы загородных участков, которые начинают строительство в спешке и необдуманно:

  1. Усложнение строительных работ.
  2. Удорожание услуг транспортных компаний и строителей.
  3. Вынужденные нарушения технологий строительства.
  4. Затопление строительной площадки.
  5. Неправильный подбор типа и расчет несущей способности фундамента.
  6. Преждевременная усадка или даже разрушение фундамента.
  7. Затягивающиеся сроки сдачи работ.
  8. Порча имеющихся на территории скрытых коммуникаций.
  9. Недостаток мощности электрификации.
  10. Непомерные штрафы за нарушение законов, норм и правил.

Это только основные проблемы, с которыми можно столкнуться, если пропустить подготовительные работы. Чтобы избежать перечисленных неприятностей и прочих трудностей, перед началом строительства необходимо провести целый комплекс соответствующих мероприятий, охваченных в данном материале.

Краткий перечень мероприятий по подготовке участка перед строительством

Можно ограничиться минимальным набором мероприятий из десяти пунктов, чтобы значительно упростить строительство дома и избежать проблем. В частности, в промежутке времени между покупкой участка и закладкой фундамента нужно позаботиться о следующих моментах:

  1. Обеспечение беспрепятственного доступа к неосвоенному участку.
  2. Заблаговременное зонирование территории.
  3. Демонтаж лишних построек.
  4. Удаление ненужной растительности.
  5. Выравнивание строительной площадки.
  6. Геодезические работы.
  7. Подготовка почвы под строительной площадкой.
  8. Решение вопросов с коммуникациями.
  9. Ограждение территории.
  10. Электрификация стройплощадки.

Теперь стоит более детально пройтись по каждому из перечисленных пунктов, чтобы получить общую картину и сориентироваться в последовательности действий.

Беспрепятственный доступ к участку

Здесь следует помнить, что дом будет строиться не из воздуха, а из вполне осязаемых строительных материалов, которые требуют доставки на строительную площадку. Если купленный участок земли расположен в уже развитом населенном пункте, на обжитой другими людьми улице – проблем, как правило, не возникает.

Они появляются тогда, когда надел земли находится на краю населенного пункта, или вообще, далеко за его пределами. В данном случае необходимо позаботиться о том, как грузовой транспорт будет привозить на строительную площадку песок, щебень, цемент, деревянный домокомплект и прочие материалы.

Читайте также  Описание вязания популярной ажурной салфетки крючком

В рамках организации подъезда к необжитым участкам проводятся следующие мероприятия:

  • прочищается путь от растительности;
  • новая дорога укрепляется насыпью;
  • убираются значительные перепады уровня, делающие невозможным проезд грузового транспорта;
  • в местах возможного скопления дождевой и талой воды обустраиваются дренажи.

Следует помнить о том, что любые подобные работы могут потребовать соответствующих разрешений. Взять их можно в органах местной власти и в обслуживающих район инстанциях.

Зонирование

На ряду с выбором места под строительство дома ищутся ответы на следующие вопросы:

  1. В какую сторону будет уходить дождевая и талая вода?
  2. В каком месте без нарушений можно будет обустроить автономную канализацию?
  3. Где, и на каких расстояниях от дома расположатся подсобные постройки (гараж, баня, сарай)?
  4. Как к дому будут подводиться коммуникации (вода, свет, газ)?
  5. Где будет сад, клумба, огород, теплица и прочие зоны?

В будущем можно избежать множества трудностей, если ответить на эти вопросы до начала строительства дома.

Демонтажные работы

Проводятся на участке, который ранее был в эксплуатации. Если на территории есть постройки и объекты, которые противоречат ответам на поставленные выше вопросы, их надо удалить. При этом, следует действовать осторожно, если постройки бывших хозяев земли были подключены к каким-либо коммуникациям.

Строительный мусор, полученный с демонтажных работ, в некоторых случаях выгодно использовать для организации подъезда к необжитому участку.

Борьба с растительностью

Как правило, если есть фруктовые или декоративные деревья, и они вписываются в текущее зонирование, то их лучше оставить. Растет все это долго и, если удалить все под корень, придется многие годы жить на голой земле.

Естественно, мешающие деревья – убираются. Какие из них будут мешать – детально описано в соответствующих нормах. Не спешите вывозить и сжигать полученную древесину. Возможно, в планах есть баня, которой дрова ох как понадобятся.

Выравнивающие работы

Чаще требуются на участках с перепадами уровня. Если земля находится на равномерном склоне, лучше ничего не трогать. В результате выравнивающих работ почва разрыхляется, что приведет к более ощутимым проблемам. Тем более, современные технологии предлагают массу решений, как строить на склонах (свайный фундамент и все такое).

Геодезия

В рамках этого этапа решаются следующие задачи:

  1. Выявление состава почвы.
  2. Определение плотности грунта.
  3. Вычисление несущей способности почвы.
  4. Определение глубины залегания грунтовых вод.

В будущем вся эта информация поможет правильно определиться с фундаментом, обустроить канализацию, колодец, скважину, погреб и так далее.

Подготовка почвы

Основная задача на этом этапе заключается в удалении плодородного слоя земли под местом, где будет обустраиваться фундамент. Если ранее проводились выравнивающие работы с ландшафтом, дополнительная подготовка разрыхленной почвы может заключаться в ее уплотнении спецтехникой.

Коммуникации

Грамотным решением будет еще до строительства дома позаботиться о водопроводе и канализации. Эти коммуникации просто жизненно необходимы в процессе строительства. В частности, как минимум, вода нужна будет для обустройства фундамента. Строители – тоже люди, им нужен будет туалет.

Ограждение

Многие оставляют этот этап на потом, и в результате сталкиваются с воровством стройматериалов. Даже символический забор из дешевого профнастила в разы снизит риск кражи вашего, пока еще движимого, имущества в виде недешевых стройматериалов. Если в планах есть капитальных забор из бетонных секций или кирпича, возможно, стоило бы начать обживать участок именно с этого.

Электрификация

Современное строительство невозможно без использования техники, оборудования и инструментов. Все это требует питания от электричества. Причем, мощность профессионального оборудования – дело не шуточное, и ее далеко не всегда так просто можно обеспечить. Потому не стоит приглашать строительную компанию на участок до того, как будет закончена электрификация участка.

Многие компании, занимающиеся строительством, вполне могут обойтись и без электричества. Для этого у них имеются мобильные генераторы. Но такая услуга уже оплачивается отдельно, и стоит не так уж и дешево.

Как стало понятно из всего вышеописанного – с момента покупки участка и до начала строительства дома предстоит еще много второстепенной, но очень важной работы. Этим нее стоит пренебрегать, чтобы не столкнуться с задержками сроков и увеличением бюджета на строительство в будущем.

Все этапы подготовки участка к строительству — от расчистки до рытья котлованов. Как правильно подготовить земельный участок

Вот вы уже и готовы приступить к работам по строительству дома. Вы нашли деньги и уже представляете себя на веранде вашего загородного дома, попивающим ну чай, к примеру, и даже с баранками. Надо понимать, что вы только в начале долгого пути и подготовка участка к строительству — первый шаг для достижения долгожданной цели.

foto 1

Ведь когда вы собираетесь в дальний путь на машине – вы всегда проверите машину, чтобы она не подвела в долгой дороге. Именно от подготовки к дальней поездке зависит, доедите ли вы или, если доедите, то с какими возможными потерями. Так и при строительстве дома именно от качества и полноты проведенных подготовительных работ перед началом строительства во многом зависит конечный результат.

Как подготовить участок под строительство дома

Весь процесс подготовки участка к строительству условно можно разделить на следующие блоки:

  1. Исходно – разрешительный или документальный.
  2. Подготовительные работы вне земельного участка.
  3. Подготовительные работы на территории земельного участка.

Документы

Под документальным блоком подразумеваются следующие работы:

  • топосъемка местности;
  • геологические изыскания;
  • выбор проекта; ;
  • технические условия.

foto 2Проведение топографической съемки

Произвести топографическую съемку до начала работ необходимо для следующих целей:

  • учесть высотные перепады при выборе проекта дома;
  • четко до начала работ определить границы земельного участка для избегания последующих неприятных моментов с соседями;
  • увидеть инженерные коммуникации, которые могут оказаться на вашем участке и учесть их при расположении дома или вынести данные сети за границы земельного участка.

[stextbox часто у нас не только частные лица, но и энергоснабжающие организации позволяют себе прокладывать коммуникации по чужим землям, часто даже не задумываясь над наложением сервитута (обременения на земельный участок).[/stextbox]

Поэтому если вы оказываетесь в подобной ситуации — не забывайте, что в охранных зонах инженерных коммуникаций (электричество, газ, вода, канализация, теплотрасса) строить категорически запрещено. Это может привести к судебным тяжбам, где победителем вам выйти получится далеко не всегда. В конечном итоге это может привести вплоть к сносу дома по решению суда.

  • определиться, где проложены центральные коммуникации, чтобы расположить строение оптимально с точки зрения подключения к сетям инженерно – технического обеспечения. Если рассматривать подключение к сетям электроснабжения и газоснабжения, то увеличение расстояния до точки подключения может существенно увеличить ваш бюджет на строительство жилого дома.

Геологические изыскания

Знать геологию участка принципиально важно. Ведь от качества грунтов зависит то, какой тип фундамента будет выбран под строительство дома.

Если геология не будет учтена, вы можете оказаться в ситуации, когда дом просто будет трещать по швам. Или, наоборот, ваши затраты на фундамент окажутся выше, чем могли бы быть на самом деле.

Выбор проекта дома

Неважно, закажете ли вы проект в организации или решите делать по собственному проекту. Самое главное — правильно разместить дом на земельном участке с учетом следующих факторов:

  • соблюсти расстояния до границы соседних земельных участков (почитайте: нормы и правила на строительство частных домов);
  • учесть охранные зоны существующих инженерных коммуникаций;
  • расположить с учетом близости инженерных коммуникаций.

foto 3

Также при наличии проекта дома будут понятны ваши потребности в энергоносителях (газ, электричество, вода), что позволит получить объемы сразу в необходимых вам количествах и сразу учесть диаметр труб (сечение кабеля) при проектировании внутриплощадочных и внеплощадочных коммуникаций.

Исходно – разрешительная документация

Под получением ИРД подразумевается получение разрешения на строительство индивидуального жилого дома. Получение разрешения на строительство требуется в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.

В п.9 статьи 51 ГК РФ указан необходимый и исчерпывающий перечень документов, необходимых для получения разрешения. В любом случае лучше обратиться в местное управление архитектуры при Администрации для получения данной услуги.

[stextbox Отсутствие разрешения на строительство может стать причиной отказа Управления Росреестра в регистрации вашего права на построенный жилой дом. В случае нарушения градостроительных норм и правил при размещении дома по решению суда он может быть снесен как объект самостроя.[/stextbox]

Получение технических условий (ТУ) на подключение к инженерным сетям

После получения разрешения на строительство обратитесь в энергоснабжающие организации для получения ТУ. ТУ определит возможность подключения и непосредственно места подключения к свету, газу, водопроводу, канализации.

foto 4

Подготовительные работы вне земельного участка

Чтобы правильно начать строительство жилого дома, необходимо заранее провести внешние подготовительные работы, которые включают в себя:

  • организация въезда на участок строительного автотранспорта;
  • освещение участка;
  • водоснабжение.

Подготовка заезда на участок

Учитывая, что строительство дома подразумевает за собой, что на участок с разной периодичностью будет заезжать строительная техника (трактора, автобетоносмесители, автокраны) и будет необходимость осуществлять завоз строительных материалов (кирпичи, доски, арматура и прочее), необходимо заранее проработать все возможные пути, по которым техника будет заезжать на земельный участок. Необходимо предусмотреть:

  • длину автотранспорта, чтобы учесть угол заезда и разворота. Ведь длина может достигать 13метров. А радиус разворота может достигать 10 метров;
  • необходимость устройства на период строительства дополнительных переездов;
  • учесть качество существующей дороги, учитывая то, что под тяжелым автотранспортом существующая дорога будет разбита и могут потребоваться мероприятия по восстановлению существующего покрытия.

foto 5

Для обустройства заезда на участок могут быть использованы железобетонные плиты, положенные на предварительно выровненную и уплотненную песчано–гравийную смесь.

Однако данный вариант может оказаться финансово затратным. Тогда могут быть рассмотрены варианты устройства дорожного полотна из песка и в качестве покрытия – гравий.

Подключение к электричеству

Процесс строительства будет требовать потребления электричества на работу строительного оборудования, на бытовые нужды и т.д. Поэтому подключение к электрическим сетям надо выполнить на начальном этапе.

Подключение может происходить в соответствии с ТУ или на постоянной основе, или могут быть выделены электрические мощности на период строительства (на механизацию).

Для решения необходимо обратиться в местную электросетевую организацию. Они же на основании договора и произведут подключение к сетям электроснабжения.

Устройство водоснабжения

Водоснабжение также может происходить или по временной или постоянной схеме в случае наличия внеплощадочных сетей. Если возможность подключения к центральной сети отсутствуют, то наилучшим вариантом будет обустройство скважины непосредственно на территории участка.

[stextbox defcaption=»true»]Целесообразно делать капитальную скважину, которая в дальнейшем обеспечит вам бесперебойное снабжение водой готового жилого дома.[/stextbox]

В соответствии со статьей 19 Закона РФ от 21.02.1992 N 2395-1 (ред. от 30.09.2017) «О недрах» без получения лицензии на недропользование собственник земельного участка может пользоваться водой из скважины в следующих случаях:

  • объем извлекаемой воды должен составлять не более 100 кубических метров в сутки;
  • из водоносных горизонтов, не являющихся источниками централизованного водоснабжения.

Подготовительные работы на территории земельного участка

foto 6

Подготовка самого участка к строительству частного дома включает такие виды работ, как:

  • расчистка участка от мусора; и кустарника; ; и фундамента;
  • бытовые условия для рабочих;
  • устройство мест для складирования строительных материалов.

Места проживания рабочих

Для проживания рабочих наиболее оптимальным вариантом будет покупка вагончика, который после окончания строительства может быть использован под хозблок или просто перепродан.

Если строительство планируется только в летний период, то можно построить временное жилье из обычной доски.

Проживание на участке рабочих заставляет создать максимально возможные комфортные условия, что подразумевает устройство душевой и туалета.

Туалет можно построить из подручных материалов и устроить выгребную яму. Главные условия:

  • учитывать розу ветров для минимизации распространения неприятного запаха;
  • для того, чтобы не загрязнять окружающую среду, между дном выгребной ямы и уровнем подземных вод должно быть не менее метра.

Также можно купить или взять в аренду пластиковый туалет. Предложений на рынке достаточно.

Места складирования материалов

На земельном участке необходимо предусмотреть место, где будут разгружаться и храниться строительные материалы. Место складирования должно быть расположено так, чтобы автотранспорт имел возможность свободного въезда и выезда с участка после выгрузки и не мешал основному строительству.

Читайте также  Что нужно знать о тепличной пленке

Также место хранения материалов необходимо обустроить так, чтобы материалы не соприкасались с голой землей и были предохранены от попадания атмосферных осадков. Для хранения материалов, легко впитывающих влагу (цемент, утеплитель) следует предусмотреть сухую площадку, без вероятности попадания атмосферных осадков.

foto 7

Вертикальная планировка участка

Вертикальная планировка — это проведение работ по изменению и улучшению рельефа местности путем срезки и подсыпки грунта, смягчения уклонов (разуклонка) с целью оптимального приспособления участка застройки под строительство. Вертикальная планировка участка является одним из важнейших этапов на стадии подготовки к строительству жилого дома.

Вертикальная планировка участка, например, позволяет:

  1. Создать условия для качественного водоотведения дождевых и талых, а также грунтовых вод с участка в целом и от фундамента в частности.
  2. Увеличить несущую способность грунта под фундаментом.
  3. Создать условия для создания красивого рельефа при благоустройстве участка после завершения строительства.

Полезное видео

На видео ниже — подробно о подготовке земельного участка к строительству частного дома:
[yvideo number=»cfbdoh8BTbk»]
Закончить хотелось бы высказыванием. Умный всегда найдёт выход из безвыходной ситуации, мудрый никогда в неё не попадёт.

Осваиваем новый участок

Новый участок – это, как правило, вовсе не аккуратный газон, в уголке которого примостились выводы труб коммуникаций, а у въезда – столб линий электропередачи, к которым можно подключиться. На практике, сразу за въездом на участок может оказаться непроходимое болото, а границы вашей территории теряются где-то в зарослях бурьяна. С чего начинать освоение? На начальном этапе наше внимание должно быть приковано к вопросам трех «гео-»: геодезии, геологии и гидрогеологии.

Уточнить границы

Это всегда важно, когда речь идет о покупке участка и в старом садоводстве, и в новом коттеджном поселке, и в деревне. Прежде всего потому, что в документах и в жизни они могут не совпадать. Если купленный вами участок долгие годы стоял бесхозным, а соседи осваивали территорию не покладая рук, высока вероятность, что они не устояли перед соблазном поставить свой забор на метр-другой вглубь «ничьей» земли. Такое случается сплошь и рядом, а зачастую приводит и к серьезным конфликтам.

Но начинать дачную жизнь со ссоры — вариант не лучший. Как правило, это устранимое недоразумение. Но где они на самом деле – эти границы – и как их мерить? Для ответа на вопрос достаточно пригласить кадастровых инженеров, чтобы они поставили межевые знаки, соответствующие ранее произведенной кадастровой съемке. Услуга эта – платная, но по сравнению с вероятностью «потерянных» соток не такая уж и дорогая. Впрочем, об этом мы уже писали в других публикациях, поэтому повторяться больше не будем.

Наблюдать и планировать

Из зарубежных «переводных» пособий по ландшафтному дизайну и агротехнике можно узнать, что почвы бывают тяжелые глинистые и легкие песчаные, но чаще всего истощенные. Первые требуют добавки песка, вторые — глины. При этом и тем, и другим нужны еще и внесения органики в огромных количествах. Так вот, это не у нас, а в Европе. К тому же, по меркам «импортных» руководств, восемь соток – просторный участок.

Северо-запад России имеет свои особенности: в советские времена садоводам чаще всего предлагали осваивать не пахотные земли, а труднопроходимые болота. А специфика здесь в том, что стоит очистить от малины и кустарника маленький фрагмент земли, как он тотчас же зарастет бурьяном.

Но самая большая головная боль для большинства домовладельцев Ленинградской области – участки с высоким уровнем грунтовых вод (УГВ). Об этой проблеме желательно узнать еще до покупки участка.

Но едва ли имеет смысл заказывать профессиональное гидрогеологическое исследование до покупки участка, если речь идет о наделе для дачного дома или демократичного коттеджа. Здесь приходится ориентироваться в первую очередь по видимым признакам. Например, тонкие деревья с кривыми и пораженными лишайниками стволами, а также с плохо развитой кроной расскажут о том, что произрастают они на периодически подтопляемой территории. Верные признаки заболоченности – заросли камыша, папоротника и высокий уровень воды в дренажных канавах.

Значительно снизить гидрогеологические риски при покупке участка можно, если взять с собой на просмотр садовый бур с удлинителем. Сделав в разных точках участка контрольные скважины глубиной 1,5-2 м, можно оценить характер грунтов. Если это сплошной торфяник, а в скважине хлюпает застойная болотная вода – дело плохо. Если под плодородным слоем — песок с примесью глины и камни – уже намного лучше. Если бур вязнет в водонасыщенном песке – вы попали на плывун.

Однако, проводя самостоятельное исследование, следует иметь ввиду, что весной, после интенсивного таяния снега, скважина все-таки будет наполняться водой, и, вероятно, до краев. Но в данном случае это не грунтовые, а поверхностные воды, и это не будет свидетельствовать о заболоченности территории. В данном случае нам придется оценивать влажность свежевынутого грунта и следить не за уровнем, а временем наполнения. Такое «дилетантское» обследование, конечно, не панацея, но риски фатальных ошибок при выборе участка снижает.

Еще один важный момент – уклон. Участок с понижением до 10% в южную сторону – вариант для наших краев самый предпочтительный: такой уклон создает благоприятный для жизни микроклимат, весна на южные склоны, прогреваемые солнцем, приходит раньше. А холодный влажный воздух «стекает» по ним. Но если уклон больше обозначенного значения – участок может иметь неплохой архитектурный потенциал, но потребует более серьезных вложений при ландшафтных работах и строительстве фундамента.

Разместить колодец, септик и дом

Вопрос размещения источников локального водоснабжения и канализации придется решать на начальной стадии проектирования, в тот момент, когда вы определяете, где будет располагаться ваш дом. При выборе участка всегда желательно познакомиться с потенциальными соседями («прежде, чем построить дом, выбери соседа»). В первую очередь, нас, конечно же, всегда интересует вопрос – насколько они приятные в общении люди. Однако, кроме этого, нам необходимо обследовать соседские источники водоснабжения. Если у них скважины, желательно узнать, какова их глубина, лимит (то есть водоотдача), возраст и приходилось ли их чистить. Если речь о колодце, нужно выяснить его глубину, уровень и количество воды (как быстро он наполняется после откачивания и не пересыхает ли летом), делался ли анализ воды и что он показал.

Если местность малоосвоенная, а вокруг пока нет ни соседей, ни скважин, ни колодцев, — задача усложняется. Гидрогеологические карты масштаба 1:50 000 с обозначением глубины залегания подземных вод есть у представителей компаний, занимающихся бурением скважин. Однако эти картографические материалы изобилуют «белыми пятнами», а поскольку составлялись они еще в советское время, причем для нужд обороны, мелкие скважины и колодцы не рассматривались картографами в качестве возможных источников водоснабжения. Поэтому первая скважина в окрестностях – это всегда игра в рулетку.

Скорее всего, «первопроходцу» предложат остановить выбор на колодце. Но копать его вслепую неразумно. Даже если у соседей воды хоть залейся, вы можете «промахнуться» с водоносной жилой либо наткнуться на препятствие. Выбрать место для колодца поможет разведочное бурение. Только оно позволит установить наличие больших камней, плывуна и, самое главное, глубину и ширину водоносного слоя. Приглашенный вами геолог напишет подробное техническое задание для бригады, в котором будет указано количество и тип колец, а также изложены рекомендации по строительству. Правда, вы будете делать это уже после покупки участка. К тому же, имеет смысл настаивать, чтобы специалист сделал несколько скважин в разных точках участка – узнаете немало интересного. А сделанные им выводы помогут вам не только с колодцем, но также с типом фундамента, дренажными системами и местом расположения септика.

Несколько слов о скважинах. Жители некоторых населенных пунктов Ленобласти успешно пользуются скважинами глубиной 12–25 м и не испытывают проблем ни с объемом, ни с качеством воды. Увы, не всем так повезло, хотя в целом в Ленобласти ситуация с подземными водами заметно лучше, чем в других российских регионах. Но важно помнить, что глубина скважины не является залогом соответствия санитарным нормам: в неглубоких скважинах часто присутствуют техногенные загрязнения, в артезианских — избыточная минерализация.

Теперь о канализации. Что делать, если рядом озеро, речка, участок соседей? Как не «отравить» колодец? Обычный двух- или трехкамерный септик с полем подземной фильтрации требует и просторного участка, и почти идеального с геологической точки зрения грунта: песчаного, с хорошими фильтрующими свойствами и глубоким залеганием грунтовых вод. Вариант, прямо скажем, для нашего региона нетипичный. Во всех остальных случаях на помощь домовладельцу приходят компактные установки биологической очистки заводского изготовления. Для подавляющего большинства вводимых в эксплуатацию частных домов и дач, которые возводятся в условиях высокого УГВ, устройство локальных очистных сооружений (ЛОС) — почти безальтернативное решение.

Подготовить основание

Характер грунтов, уклон участка и уровень грунтовых вод влияют на выбор типа фундаментов для дома и других построек. Как мы уже отметили, основная головная боль для земле- и домовладельцев российского северо-запада – близкое залегание грунтовых вод.

На сегодняшний день строители предлагают фундаменты трех основных конструктивных типов, и им придется посвятить не одну публикацию. Пока же ограничимся основным. Самым «демократичным» строительным основанием для легкого деревянного или каркасного дома являются фундаменты на винтовых сваях. Производители и подрядчики, предлагающие такие фундаменты, утверждают, что их изделия являются лучшим решением для участков с перепадами высот и обладают хорошей несущей способностью в грунтах с разными свойствами. Важный плюс винтовых свай – минимальное вмешательство в сотканный природой ландшафт, поэтому для дачного дома в лесном массиве это решение, которое может оказаться вполне разумным, но при одном условии – выборе квалифицированного подрядчика (слишком много здесь нюансов и тонкостей). К тому же, винтовые сваи разных производителей могут сильно разниться по качеству.

Традиционным российским решением для участков с не менее традиционным в наших краях высоким УГВ являются классические ленточные фундаменты. Однако нередко «умельцы» рассматривают строительство такого фундамента только как возможность экономии по сравнению с более затратным вариантом – монолитной плитой – и делают мелкозаглубленный ленточный фундамент. Между тем, правильный вариант для участка с высоким УГВ предусматривает его заглубление ниже уровня промерзания грунта (в наших краях это 1,2-1,6 м).

Монолитный фундамент типа «шведская плита» считается универсальным решением для разных типов грунтов, в том числе и с невысокой несущей способностью. Однако даже незначительный уклон серьезно удорожает работы. К тому же, отечественные застройщики, переняв данную технологию в скандинавских странах, порой не учитывают множества нюансов. Во-первых, «монолит» требует качественной подготовки основания и предварительных дренажных работ. Во-вторых, его необходимо утеплять, причем не только для того, чтобы в перспективе снизить расходы на отопление, но также во избежание подвижек грунтов и разрушения основания вследствие морозного пучения в зимний период.

Впрочем, идеальных во всех отношениях участков не бывает, а современные строительные технологии позволяют возвести дом на любых, даже «проблемных» грунтах. Вопрос здесь только в том, стоит ли овчинка выделки. Если это участок близ живописного леса, берега озера, на территории с развитой инфраструктурой, исключительной транспортной доступностью или речь идет о территории, где проживают исключительно приятные для вас люди, имеет смысл думать о покупке. Но при этом придется помнить о том, что затраты на обустройство могут серьезно отразиться на бюджете стройки.

Подготовка участка под строительство частного дома

Подготовка участка для строительства дома – это важный этап перед началом серьезных работ. Этой статьёй мы начинаем большой раздел о второй стройке в нашей жизни. На этот раз стоит более глобальная задача, чем реконструкция старого дома. Теперь мы строим дом с нуля. А значит, начинается наша эпопея с выбора места для дома на участке и подготовки к стройке

А так же в социальных сетях, где повествование идёт в режиме реального времени!

Читайте также  Горки для гостиной

Присоединяйтесь к нам в Инстаграм:

Этапы подготовки участка к строительству дома 2020 год

Определение границ земельного участка на местности

Если вы приобрели пустой участок, то в первую очередь необходимо провести установление границ земельного участка. Обычно это делают при помощи топографической съёмки и кадастрового инженера. Если Ваш участок зажат со всех сторон соседями и дорогой, тогда необходимость в этой процедуре отпадает. При оформлении договора купли-продажи мы получали выписку в Доме Юстиции, где был указан кадастровый план участка. В нашем случае участок с двух сторон граничит с соседями, с третьей стороны он обозначен грунтовой дорогой. По существующим границам и кадастровому плану мы определили местоположение границ земельного участка.

Для чего вообще нужно определение границ и размера земельного участка? Для того чтобы не было конфликтов с соседями, существующими или будущими. Чтобы расположить будущий дом согласно СНиПам и нормам строительства частной застройки.

Расположение дома на участке

Обычно всё начинается с изучения нормативов, где указано, сколько метров отступить от дороги, а сколько от соседних построек и так далее. Наша земля отделена от главной дороги и соседей незаселёнными участками, садами и огородами, так что этот пункт мы позволили себе пропустить. Правила расположения дома на участке можно изучить в СНиП 30-02-97 Планировка и застройка территорий садоводческих дачных объединений граждан, здания и сооружения

При выборе места для дома мы руководствовались такими соображениями:

  • Геология участка под строительство. Расчётное сопротивление грунта – это важный параметр, учитываемый при проектировании здания и фундамента. Используя этот показатель, мы рассчитали толщину нашего фундамента, а так же узнали, какую максимальную нагрузку может выдержать наш грунт. В нашей местности довольно близко расположены грунтовые воды, плодородный слой земли 20-30 сантиметров, а дальше глина. Эту информацию мы получили со слов соседей, затем произвели первый шурф лопатой, чтобы проверить сказанное. Заказать геологию участка под строительство это что-то невероятное для нас, так как живем мы в грузинской деревне, тут о таком и не слышали. Соседи говорят – «Лей ленту на метр, у нас так все делают». Нас такая перспектива не устроила и мы решили сделать геологию участка своими руками.
    Как сделать геологию участка самому? Убрав плодородный слой, мы докопали до твердого основания и это явно не песок! Осталось определить что это: супесь, суглинок или глина. Немного увлажнив грунт, мы взяли пробу. Скатали шарик между ладонями, сдавили пальцами и на получившейся лепешке появились небольшие трещинки. Это свидетельствует о том, что перед нами суглинок. Супесь имеет в составе содержание глины до 10%, это более рассыпчатый грунт и при сдавливании шарика он бы рассыпался. Глина же при сдавливании образовавает лепешку без трещин. Суглинок имеет содержание в себе глины около 20-30%, соответственно более пластичный грунт, нежели чем супесь. Далее открываем СНиП 2.02.01-83 Основания зданий и сооружений , спускаемся в приложения, находим таблицу 3, в ней мы видим коэффициент суглинка от 1 до 3 кг/см². Почему такой разброс цифр? Коэффициент зависит от пористости и текучести грунта. Мы не стали мелочиться и выбрали самый низкий коэффициент сопротивления грунта – 1кг/см², самый пористый и текучий, чтобы не утруждать себя дальнейшими расчетами. Учитывая, что наш дом имеет всего один этаж и максимальный вес со всеми нагрузками не более 70 тонн, мы интуитивно были уверены в несущей способности нашего грунта. Что в дальнейшем подтвердилось на расчетах толщины фундамента. При помощи такого не хитрого эксперимента вы теперь знаете как провести геологию на участке без специалистов. В интернете есть и другие способы определения грунта, но этот – самый быстрый и простой. И хоть эти способы не являются полноценной заменой геологической экспертизы, они дают какое-то представление о типе грунта на участке. И в ситуации, когда профессиональную экспертизу заказать нет возможности, такие приёмы могут выручить самостройщика.
    Когда лучше делать геологию участка? Наилучшее время для проведения геологических изысканий – весной, так можно увидеть максимальный уровень грунтовых вод. Это особенно важно, если строится дом с подвалом. Когда идут проливные дожди, то верховодка может долго стоять, медленно уходя через глину и суглинки. Именно поэтому мы выбрали самую высокую точку на участке для строительства дома. Этот пункт стал одним из самых важных. Ели строить дом в низине, проблем с избыточной влажностью не избежать. К тому же, чем выше – тем живописнее вид из окон будущего дома, что тоже значительно!
    Нужна ли геология под частный дом? Однозначно не получится ответить на этот вопрос. Ввиду того, что этажность частных застроек растет, увеличивается и вес конструкций. Соответственно увеличиваются и нагрузки на грунт . Важно не превышать несущую способность грунта, иначе могут быть плохие последствия для дома, например треснет фундамент и стены или дом начнет просаживаться под землю. Важно знать геологию участка ещё и для того, чтобы определиться с типом фундамента и посчитать затраты на его возведение.
  • Расположение дома по сторонам света на участке. Дом – это не единственный предполагаемый элемент усадьбы. Мы планируем в будущем построить ещё пару гостевых домиков, баню, погреб, беседку, а так же в обязательном порядке посадить сад и разбить клумбы. Учитывая свои пожелания, мы старались уместить дом в хорошем месте, но максимально компактно. Например, прижали северо-западную стену к дороге, чтобы там поместилась только крытая стоянка для машины. Это логичное решение, ведь в этом месте большую часть дня находится тень, машина не будет нагреваться, а зимой именно эту сторону атакуют дожди и ветра и навес для машины будет защищать северную стену от осадков. Да и к тому же в тени ничего не растёт кроме сорняков, не получится использовать это пространство с пользой, оставлять лишнее место ни к чему. Таким образом, мы сделали так, что большее количество квадратных метров будет с юго-восточной стороны, где солнце, безветренная сторона и прекрасный вид. Там тень от дома не будет мешать ни растениям, ни людям. Ещё один весомый плюс такого расположения дома: вид из больших окон гостиной будет направлен не только на юго-восточную сторону, на лучший вид (из всех возможных на нашем участке). Самое приятное, что он будет направлен на наш сад, а не на улицу с любопытными прохожими и не на соседский участок, это означает, что наш вид из окна никто не испортит. А еще большие окна на юг, будут помогать отапливать дом в холодное время года, в Грузии даже зимой много солнца, в перерывах между морскими затяжными дождями!
    Расположение дома относительно сторон света – это, конечно, очень индивидуальная история. Мы любим погреться, чтобы в доме было тепло и сухо. Местные жители наоборот со всех сторон обносят дома крытыми навесами, создавая барьер не только дождю, но и солнцу. Мы любим , чтобы окна нашей спальни смотрели на восток, и на рассвете лучи солнца будили нас ранним утром. А кто-то наоборот предпочитает западную сторону и темные шторы, чтобы подольше поспать утром. Так что правильное расположение дома на участке по сторонам света можете определить только вы сами, исходя из своих личных предпочтений.
  • Подъезд к частному дому и прокладка коммуникаций. Мы уже писали о том, что наш участок находится немного в стороне от главной дороги, однако с западной стороны есть грунтовка, с которой как раз будет очень удобно подъезжать к дому с северной стороны на стоянку. Электричество и газ также идут вдоль этой грунтовки, что облегчает нам подключение к благам цивилизации. Трубы и провода не придётся тянуть через весь участок.

Как правильно расположить дом на участке

Подведение коммуникаций к дому

В нашем случае – это электричество и вода. Это ресурсы необходимые нам в процессе стройки, с подведением газа решили повременить, не к спеху.

Электричество

Чтобы подвести к участку электричество нам понадобилось 400 лари (около 10 000 рублей, по курсу лета 2020) и 40 заявленных рабочих дней. К нам приехали специалисты энергосетей через 10 дней после подачи письменного заявления. Обошлось без приключений.

Водоснабжение

Подведение воды было возможно несколькими различными способами, каждый из которых имеет свои плюсы и минусы:

Подключение к центральному водоснабжению сейчас

  • Подключение к воде бесплатно
  • Вода бесплатна в любых количествах (в нашей деревне так устроено водоснабжение, что вода самотеком спускается с гор. Жители платят только несколько лари в год (100-150 рублей) за обслуживание системы)
  • Вода течёт по трубам в среднем пару часов в день. Иногда полчаса, иногда четыре часа. Иногда вовсе не идёт. Как повезёт. Значит, нужно тратиться на накопительную ёмкость, следить за её чистотой, а самое главное – за наполнением. Это значит, что день нужно планировать так, чтобы во время включения воды, кто-то был дома, не очень удобно
  • Труба идёт по противоположной стороне дороги от нашего участка, нужно вскрывать асфальт, прокапывать траншею. Расходы времени, сил, материалов за наш счёт
  • Вода не всегда стабильно чистая. Говорят, что трубы уже очень старые и поэтому иногда вода имеет зеленоватый оттенок

Подключение к центральному водоснабжению через полгода

Дело в том, что в течение полугода в нашей деревне обещают заменить всю старую систему водоснабжения. Это должно сказаться не только на качестве воды, но и на стабильности подачи. Говорят, что вода будет идти круглосуточно, она будет чистой и подводить её к каждому дому будут бесплатно (вопрос с асфальтом решается).

  • Чистая вода
  • Отсутствие проблем с подключением
  • Неизвестность: будет ли вода действительно чистой? Не будет ли перебоев? Будет ли хороший напор воды? Действительно ли работы по замене труб закончат в течение полугода или эта история растянется? Сколько будет стоить подключение и вода?

Свой колодец или скважина

  • Свой личный источник воды
  • Доступ к воде круглосуточный и круглогодичный
  • Вложения на копку, материалы и насос

Бросить трубу от соседей

  • Минимум заморочек с подключением
  • Небольшие расходы: труба ПНД 100 метров, тройник и кран
  • Это временный вариант, долго так продолжаться не должно
  • Вода течёт по трубам в среднем пару часов в день
  • Вода не всегда стабильно чистая

Пока мы выбрали последний вариант. Подключение от соседей решает нашу водяную проблему на период стройки. За это время что-то прояснится с ситуацией центрального водоснабжения. Если всё окажется не так, как нам хотелось бы, сделаем выбор в пользу колодца или скважины.

Как видите, стоимость подведения коммуникаций к земельному участку в Грузии не так высока.

Расчистка участка, организация хранения инструмента и налаживание быта

Наш участок имеет сорные заросли по периметру. Мы расчистили место под дом, а также подъезд к стройке, чтобы машины со строительными материалами могли заехать туда, куда нам нужно. Остальные сорняки ждут своей участи, тихо стоя в сторонке.

Для хранения инструмента мы сделали простенький навес из того самого сорняка – ольхи. Каркас накрыли тентом, чтобы дождь не мочил имущество.

После начала стройки и скитания по съёмным углам, мы стали искать различные варианты строительных бытовок или прицепов для путешествий. Всё-таки если в жизни такой период, что занимаешься только стройкой, жить на участке очень удобно. Не нужно тратить время и силы на дорогу, обедать сухомяткой. Всё, что нужно – под рукой.

Через некоторое время поисков наши знакомые предложили нам прицеп-дачу во временное пользование, чему мы были очень рады.

В этом видео коротко о том, как мы проводили подготовку к строительству дома!

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: